Банки должны определиться с правилами игры в проектном финансировании
Ситуации с обманутыми дольщиками на рынке жилой недвижимости в России достигла такого накала, что в дело вмешался президент. В прошлом году Владимир Путин поручил кабинету министров проработать вопрос о постепенном отказе от системы долевого строительства жилья. Альтернативой долевому строительству стало проектное финансирование – теперь застройщики будут получать средства на реализацию проектов в банках. А будущие собственники – платить полную сумму за жилье только после его ввода в эксплуатацию. Новый порядок вступит в силу через три-пять лет. По мнению президента Российской гильдии риэлторов Татьяны Деменок, банки за это время должны определиться с прозрачными правилами игры.
«Несмотря на некоторую стабилизацию экономической ситуации в стране, проектное финансирование строительных проектов, практически свернутое в России в 2014 году, на рынке по-прежнему представлено слабо. Развитие ипотечного кредитования дает возможность застройщикам привлекать для реализации своих проектов средства дольщиков напрямую, не ввязываясь в сложную процедуру оформления проектного финансирования. Впрочем, эксперты считают, что это продлится недолго.
Совсем скоро в России появятся эскроу- счета широкой применительной практики. Эскроу-счет – это специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике чаще всего оказывают банки.
В Росси на сегодняшний момент существует такое понятие, но не все физические или юридические лица используют его. Аккредитивы и ипотека в современных реалиях — это 100%-я гарантия при совершении сделок с недвижимостью для обеих сторон. Если же говорить о проектном финансировании и с применением эскроу- счета — это отсутствие риска в первую очередь для дольщика.
Идея относительно строительства жилой недвижимости с помощью проектного финансирования сейчас звучит так. Застройщик получает средства на реализацию проекта в банке, предварительно доказав, что его проект является действительно окупаемым и привлекательным для будущих собственников жилья. После этого банк выделяет ему средства, и многие банковские эксперты, с которыми мне довелось общаться или слушать их выступления на мероприятиях, говорят о том, что ставка для застройщика может опускаться вплоть до 4%.
При этом в заключаемом договоре, вероятно, будет прописываться пункт, в котором первоначальная ставка для застройщика будет опускаться ниже в зависимости от того, сколько людей откроет счета в банке, предоставившем финансирование. Сам будущий собственник сможет вносить на эксроу-счет только часть суммы – 10, 20 или 30 % от полной стоимости жилья. Полная оплата производится им только после ввода в эксплуатацию.
Такая схема, безусловно, отсекает недобросовестных застройщиков – банки уже сейчас говорят о том, что проектное финансирование будет предоставляться только тем компаниям, которые имеют 25-30% собственных средств для реализации проекта.
Однако здесь начинаются подводные камни – как застройщику определиться с ценой квадратного метра в случае, когда люди разместят на счетах только 10-20-30 % от полной стоимости жилья? Компании необходимо будет заранее резервировать средства под проекты.
Как заранее узнать, какова будет ставка банка для физлиц, если человек будет приобретать жилье по ипотеке? Если ставка будет слишком высокой, клиентам будет невыгодно приобретать наши квадратные метры, и процесс реализации проекта усложнится.
К сожалению, пока банки не могут ответить на этот вопрос. В настоящий момент именно банки находятся в самой выгодной ситуации относительно идеи проектного финансирования жилья. И существуют неудобства для застройщика и клиента в части ипотечной ставки. Этот момент – главное поле для работы, и важно, чтобы в последующие три-пять лет банки определились с правилами игры».
По материалам РИА «ФедералПресс»
