Что это и как работает?
Если следовать словарю, под «аукционом» понимается продаж а какого-либо имущества или товара
с публичного торга, при которой «лот» достаётся предложившему наивысшую цену. В случае с
аукционным методом продаж и недвижимости в роли «лота» выступает жилой или коммерческий
объект. При этом надо различать голландские (работающие на понижение цены) и английские (на
повышение) аукционы.
При голландском методе потенциальным покупателям озвучивают предельную стоимость объекта.
Как правило, это тайный аукцион, в процессе которого участник и пишут на бумажках свою цену.
Побеждает тот, к то сделал наилучшее предложение.
В России наибольшее распространение получил английский метод.
В нем все максимально прозрачно. Собственник определяет нижний порог цены — она и будет
являться стартовой, после чего запускается рекламная кампания, направленная на привлечение
лиц, заинтересованных приобрести недвижимость в данном сегменте. Желающие регистрируются на
участие в аукционе, вносят аванс (проигравшим участникам он возвращается в течение 3 дней
после проведения аукциона), получают персональный номер и в означенный день и час собираются
в офисе агентства недвижимости. После презентации объекта начинаются торги. Сначала
называется стартовая цена, и те, к то готов её уплатить, поднимают таблички. Следующий шаг —
повышение стоимости, допустим, на 50 000 рублей. Потенциальные покупатели, которых это
устраивает, вновь поднимают таблички. И так до тех пор, пока не остаётся единственный
победитель. Ему и достаётся «лот».
В чём выгода?
Аукционные продаж и посредством рек ламы позволяют в короткие срок и привлечь максимальное
количество потенциальных покупателей и дают чёткое представление о том, на что может
рассчитывать собственник : есть ли интерес к его объекту недвижимости, и какую цену готовы за
него заплатить.
Ещё одно преимущество — быстрая продаж а квартиры — от 2 недель до одного месяца, которые
потребуются на проведение рекламной кампании и собственно аукциона. Для сравнения: средние
срок и экспозиции квартир при обычных продаж ах — от 3 до 6 месяцев.
Что касается потенциальных покупателей, то главное преимущество для них — шанс приобрести
объект по выгодной цене.
Кому подойдёт?
Аукционный метод продаж актуален для двух категорий объектов:
— дорогие, эксклюзивные, дефицитные (пентхаусы; объекты с интересной планировкой;
расположенные в клубном доме и т.п.);
— объекты, которые собственник и готовы продать чуть ниже рыночной стоимости
Например: собственник у нужно срочно продать двухкомнатную квартиру на ул. N. Её рыночная
стоимость — 3 млн. рублей. Но продавец готов снизить цену до 2,9 млн. рублей, чтобы ускорить
процесс. Выгодное предложение благодаря эффективной рекламной кампании, которую проводит
агентство недвижимости, привлекает трёх покупателей, и в результате торга стоимость квартиры
возрастает до 3,3 млн. рублей. Неплохая прибавка к стартовой цене, не так ли?
Главное в аукционных продаж ах — выбрать правильное агентство недвижимости, где в приоритете
— интересы покупателей, а не личная выгода.
КОНТАКТЫ И ОБЪЕКТЫ СОТРУДНИКА
Самостоятельная продажа
Итак, вы решили продать квартиру самостоятельно. Первое, с чего следует начать — провести анализ уже представленных на рынке объектов недвижимости, максимально схожих с вашим (это можно сделать, в частности, на сайте Уральской палаты недвижимости и других целевых интернет-ресурсах). Речь не только о районе проживания, количестве комнат и общей/жилой площади. На цену также влияют:
✓ близлежащая инфраструктура,
✓ тип здания, год его постройки, состояние и особенности,
✓ этаж (квартиры на первых и последних этажах, как правило, пользуются меньшим спросом),
✓ планировка квартиры (смежные комнаты зачастую воспринимаются как минус),
✓ размер кухни,
✓ наличие либо отсутствие лоджии или балкона,
✓ состояние квартиры,
✓ наличие обременения и т.д.
Всё эти параметры нужно учесть, чтобы назначить адекватную цену, так как она и только она гарантирует интерес со стороны потенциальных покупателей. Увы, многие оценивают место, где они провели годы или месяцы, субъективно. К примеру, собственники, вложившиеся в дорогой ремонт, нередко включают его стоимость в цену объекта. Однако практика показывает, что большинство скорее предпочтёт квартиру без дизайнерского ремонта и отремонтирует её под себя.
Следующий шаг — грамотная реклама. Фотографии объекта и прилегающей территории нужны обязательно! Причём хорошего качества, сделанные в дневное время суток. Квартира на этих фотографиях должна выглядеть просторной и опрятной. Затем нужно составить продающий текст объявления. Просто перечислить имеющиеся характеристики квартиры недостаточно. Выделите достоинства, а недостатки постарайтесь нивелировать («Квартира на последнем этаже, а значит, никаких соседей сверху!»).
Далее размещаем объявление на интернет-ресурсах, посвящённых продаже и покупке
недвижимости. Опять же нужно проанализировать их популярность. И, возможно, доплатить,
чтобы объявление появлялось в первой десятке.
Если всё будет сделано правильно, пойдут звонки. И на них нужно отвечать в любое
время! (многие игнорируют приписку «звонить с 18.00 до 20.00»). Вам будут поступать звонки
как от риэлторов, ищущих новых клиентов, так и от частных лиц, которые выбирают себе объект
недвижимости. Вам предстоит выбрать из множества те звонки, которые приведут к
желаемому результату.
Следующий этап — предпродажная подготовка, предшествующая просмотру квартиры и
включающая в себя генеральную уборку.
На просмотре квартиры обращаем внимание потенциальных покупателей на
преимущества объекта. Например, если в их числе вид из окна — ведём покупателей к окну.
Важно также заранее определить для себя уметь вести переговоры. Далеко не все могут отказать,
когда их о чём-то просят, а это чревато продажей квартиры за меньшую цену, чем планировалась
изначально. Если вы в принципе не против торга, нужно сразу определить предел, дальше
которого вы не пойдёте, и уметь настоять на своём.
После вас ждут подготовка пакета документов, оформление сделки, получение расчёта,
подача документов на регистрацию перехода права собственности и передача имущества
покупателю.
Поздравляем, вы это сделали!
Продажа через риэлтора
Если вы выбрали этот способ, забудьте всё, о чём прочитали выше! Теперь это — забота
риэлтора. Да, он возьмёт комиссию, а ещё всю работу по анализу предложений на рынке
недвижимости; адекватной оценке объекта; организации профессиональной фотосъёмки, в
результате которой ваша квартира предстанет в самом выигрышном свете; составлению
продающего текста объявления; размещению его на правильных целевых ресурсах; общению с
откликнувшимися на объявление — по телефону и лично, во время показов… Риэлтор
постарается развеять все сомнения потенциальных покупателей, ответит на их каверзные
вопросы, не даст сбить цену квартиры ниже обозначенного вами предела, поможет с подготовкой
документов, оформлением сделки и организации процедуры расчёта.
Если риэлтор — профессионал, желаемый результат будет достигнут гораздо быстрее и с
меньшей потерей вашего личного времени, которое зачастую является синонимом к слову
«деньги». Да и нервы будут целее, а здоровье никакими деньгами не измерить.
Особенно ценен опыт риэлтора в случае, когда вам необходимо «два в одном»: продажа
квартиры с последующей покупкой нового жилья. Но это уже совсем другая история…
КОНТАКТЫ И ОБЪЕКТЫ СОТРУДНИКА
